不動産所得の事業的規模とは？ 判定の仕方と具体的なメリット
不動産の賃貸経営による不動産所得では、「事業的規模」かそれ以外かによって、税務上の取り扱いが大きく異なります。事業的規模と認められると、節税につながるメリットが複数ありますので、判定の仕方と具体的なメリットを解説していきます。
事業的規模の判定方法
①建物の貸付け
所得税法基本通達26-9によると、建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定は、「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうか（実質基準）により判定すべきである」とありますが、実質基準による判定の他、形式基準として下記のいずれかの要件を満たす場合や、これらに準ずる事情があると認められる場合には、事業として行われているものとするとされています。
したがって、投資用マンションを1室購入して不動産賃貸を始めたような場合では、事業的規模とは認められません。
②土地の貸付け
土地の貸付けが事業的規模と認められるどうかの判定は、建物の貸付けの場合の形式基準を参考として判定することとなります。
具体的には、1室の貸付けに相当する土地の貸付け件数を「おおむね5」として判定します。駐車場業の場合、5台分＝アパート1室に相当すると考えるため、駐車場を50台以上貸し付けている場合には、事業的規模と言えます。また、例えば、貸間8室+貸地10件を有する場合にも、事業的規模として認められます。
事業的規模のメリット
事業的規模と認められると、以下のメリットを活用することができ、節税につながります。
①事業専従者給与又は事業専従者控除
青色申告者は、配偶者や親族など生計を一にする家族への給与の支払いを「青色専従者給与」として必要経費とすることができます。給与の上限はありませんが、勤務実態などから適正な金額の給与額の支払いが経費に算入できます。この適用にあたっては、事前に税務署へ「青色事業専従者に関する届出書」の提出が必要となります。
白色申告者は、生計を一にする配偶者や親族に支払った給与等を必要経費に算入することができませんが、これらの方が専ら事業に従事している場合には、「事業専従者控除額」として最大で配偶者86万円、配偶者以外の15歳以上の親族は50万円を必要経費とすることができます。
ただし、専従者について、必要経費に算入すると配偶者控除や配偶者特別控除、扶養控除の対象にはならないのでご注意ください。
②青色申告特別控除65万円
青色申告書は不動産所得が事業的規模と認められる場合には、青色申告特別控除として55万円の控除が認められます。この55万円の青色申告特別控除を受けることができる人が電子帳簿保存またはe-Taxによる電子申告を行っている場合は、65万円の青色申告特別控除が受けられます。
事業的規模と認められない場合には青色申告特別控除は10万円しか受けられません。
③回収不能の賃料の必要経費算入
事業的規模と認められる場合には、賃料が回収不能となった年に全額必要経費として参入できますが、事業的規模と認められない場合には、家賃収入を計上した年まで遡って所得計算をやり直す必要があります。
④固定資産の除却による必要経費算入
事業的規模と認められる場合には、固定資産の取り壊しなどによる損失を全額その年度に経費算入ができ、当該年度の所得から引き入れない場合には、青色申告者は3年間赤字を繰り越すことが可能です。
事業的規模と認められない場合には、損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入することができます。資産損失の結果、不動産所得が赤字になることはなく、損失の繰り越しもできません。
まとめ
不動産の貸付が事業的規模かどうかで、税務上の取扱いが大きく異なることを確認しました。事業的規模の判定を的確に行い、事業的規模の場合はメリットを最大限活用して節税につなげていきたいですね。
フラッグシップ税理士法人「不動産オーナーのための確定申告代行サービス」では、事業的規模の不動産所得の確定申告を多数お受けしていますので、ご自身での手続きに不安のある方はぜひお問い合わせください。
